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不動産を高く売るなら
「仲介売却」を選びましょう

「不動産売却」と一口に言っても、状況や目的に応じたさまざ売却方法があります。その中で一般的で高く売りやすい方法と言えるのが「仲介売却」です。こちらでは、船橋市の不動産会社「Hope Home」が、仲介売却の基本情報や売却の流れなどをご紹介します。

仲介売却の基本

仲介売却の基本

不動産の売却方法には、「仲介」と「直接買取」の2種類がありま仲介売却は、不動産会社に間に入ってもらって買主様を見つけてもらうという、最も一般的で手間もかからない売却方法です。

仲介売却では、不動産会社から取引事例や市場相場を参考にした助言を受け、売主様の事情も考慮した上で価格を決め、媒介契約を締結して、売却を開始します。不動産の専門家が対応してくれるため、土地の条件なども踏まえた詳細な価格を算出できます。また、売却をスムーズに行うための広告活動や販売活動まですべて任せられるため、売主様の手間はほとんどありません。条件に合う買主様が見つかって不動産が売却できた場合のみ、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介売却のメリットとは

多くの購入希望者の目に留まる

多くの購入希望者の目に留まる

  • 不動産会社が自社、他社も含めて販売活動をするため、多くの購入希望者の目に留まる機会が増えます。
  • 直接一般の購入希望者が購入するため、不動産業者の買取よりも高値で売却できる場合があります。

仲介売却のデメリットとは

デメリットとは

  • 建物付きで売却する場合は、十分に注意をしないと契約不適合責任を負う事になります。
  • 条件に合う買主様を探す必要があるため、思った以上に売却までに時間がかかる場合があります。

仲介売却の流れ

【1】売却相談
その際、ご自分の希望、条件(引渡し時期、売却希望価格等)をしっかり伝えましょう。
【2】無料査定・価格提示(査定書提出)

無料査定では、不動産会社が現地調査を行ったうえで査定書を提出します。その際、売却を考えている不動産の状況や周辺の環境、市場相場などの条件をもとに価格を算出いたします。

その査定書が信用できないなら数社に査定してもらいましょう。

【3】媒介契約の締結

査定額、条件等、販売方法等に納得したら、不動産会社に販売を依頼する媒介契約を締結します。

不動産売却にはいくつかの方法がありますが、「仲介売却」を決めた場合、「媒介契約」という契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの種類があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
仲介の依頼 1社のみ 1社のみ 複数への依頼可能
他業者への依頼 できない できない できる
自分で見つけた相手への売却 できない できる できる
契約の有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法律上の制限はなし(行政の指導では3ヶ月以内)
依頼主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし(任意で報告を求めることは可能)
REINSへの登録 契約締結日から5日以内 契約締結日から7日以内 なし(任意の登録は可能)
【4】販売活動・交渉

契約を締結すると、不動産会社による販売活動や交渉がスタートします。専門的な知識や技術を駆使し、チラシやインターネットなども活用しながら販売活動を行います。買主様が見つかり次第、価格、条件等の交渉を行います。

【5】売買契約
売主様、買主様、お互いの条件が合致すれば売買契約となります。
【6】物件引渡しまで
測量が条件の場合は測量をして、建物内、敷地内に残置物があり撤去しなければならない場合は処分しなければなりません。また、建物の解体や補修が条件の場合はそれらを行います。
【7】代金授受・物件引渡し
代金と精算金等を受け取って、物件の引渡しとなります。

※不動産売却により譲渡益が発生した場合、確定申告後、譲渡所得における所得税及び住民税の支払いが発生します。

売却活動を任せられる

不動産売却には、広告なども含めた売却活動が必要です。仲介売却なら、売却活動まで含めて不動産会社に任せることができます。

仲介売却ならHope Homeにお任せください!

仲介売却ならHopeHomeにお任せください!

船橋市のHope Homeでは、不動産売買をお手伝いするだけではなく「不動産コンサルティング・FP・建築士・行政書士」という4つの資格と知識で包括的なご提案ができるように心がけています。どんな些細な疑問にもできるだけわかりやすく、親切、丁寧なご説明を心がけていますので、お気軽にご相談下さい。

より理想に近い仲介売却を行うなら、船橋市の不動産会社「Hope Home」にお任せください!

HopeHomeの
建物調査・各種証明書・
既存住宅かし(瑕疵)保険について

HopeHomeの耐震診断と適合証明について

不動産をできるだけ高く売却する手段の一つとして、建物調査を実施して、証明書等を取得し、
建物の価値を上げる方法があります。
建物調査の適合証明書等については、大きく分けて「耐震適合証明書・適合証明書(フラット35)・既存住宅かし(瑕疵)保険保証書」があります。

船橋市のHopeHomeは自社での各種建物調査、適合証明書の発行が可能

船橋市の不動産会社「HopeHome」は、不動産仲介会社では珍しい二級建築士事務所免許も取得しているため、各種建物調査、証明書発行業務、耐震診断、耐震適合証明書、適合証明書(フラット35)の発行、既存住宅かし(瑕疵)保険の調査、保険加入も自社で行うことが可能です。
建築基準法等の知識を元に不動産を高値で売却する方法についてもアドバイス致します。

各種建物調査、証明書発行業務のみも行っておりますので、お気軽にご相談下さい。

耐震基準とは

耐震基準を一般的に大きく分けると、旧耐震と新耐震に分かれます。
建築確認通知書の日付が1981年(昭和56年)5月31日以前のものは旧耐震基準を元に設計されています。
一方、建築確認通知書の日付が1981年(昭和56年)6月1日以降のものであれば、新耐震基準を元に設計されています。
基準の違いを簡単に説明すると、旧耐震では「震度5強程度(中程度の地震)の地震でほとんど建物が損傷しない」といった基準でした。
しかし、1978年(昭和53年)に起きた宮城沖地震で大きな被害が出てしまったために、建築基準法の改正が行われました。新耐震基準では、「震度6以上(大地震)の地震に耐えられる事」が基準となりました。さらにその後、阪神・淡路大震災の教訓をもとに1995年(平成7年)12月25日に「建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)」が施行されました。

耐震診断とは

既存構造物を調査して安全性を診断することを耐力診断といい、地震に対する診断の場合は耐震診断と言います。診断は、周辺地盤の状態、建物の基礎の構法や状態、耐力要素の量や配置、経年による建物の劣化などを考慮し、現在の構造工学を基に行われます。
簡単に説明すると、建物が地震に対してどの程度耐えられるかといった、「耐震性」の度合を調べるのが「耐震診断」です。
耐震診断後、新耐震基準を満たさない建築物については、積極的に「耐震診断」や改修を進めることとされています。

耐震基準適合証明書について

建築確認通知書の日付が1981年(昭和56年)6月1日以降のものでも、木造で築20年超え、鉄骨造、RC造等は築25年超えの住宅の場合、下記の税制の優遇を受けるには、一定の耐震基準を満たしている事が証明できるものが必要です。
耐震診断を行い、耐震基準適合証明書が取得できた住宅には、買主様にとって以下のようなメリットがあります。

1.10年間で最大400万円の住宅ローン控除が受けられる。(2021年)
2.登録免許税が安くなる。
3.不動産取得税が安くなる。
4.住宅取得等資金の贈与にかかる贈与税が安くなる。
※優遇を受けるには他にも要件があります。※税制については2021年1月のものです。

売主様のメリットとしては、購入希望者がこれらの優遇が受けられることを条件に物件を選定しているケースが多い事から、購入希望者の数が増えることです。

適合証明(フラット35)について

住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」の融資を受けるためには、原則として、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している事を検査し、発行される適合証明書を取得しなければなりません。
どのような基準があるか下記表にまとめてあります。※住宅金融支援機構から転記

※表は左右にスクロールして確認することができます。

  一戸建て住宅等(※1) マンション(※2)
接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模(※3) 70㎡以上 30㎡以上(※4)
(共同建ての住宅は30㎡以上(※4))
住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅(※5)は一戸建てまたは連続建てに限る
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※6)または耐久性基準(※7)に適合
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※9)は、耐震評価基準などに適合)
劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

※この他にも細かい基準がたくさんあります。

購入希望者が銀行等で借入ができず、どうしてもフラット35で住宅ローンを借入できないと住宅が購入できない場合、特に重要な証明書になります。

船橋市のHope Homeでは、適合検査、証明書発行にも対応しており、自社で行うことが可能です。

既存住宅(かし)瑕疵保険について

一般の方が住宅を売却する際に検査員が建物検査を行い、その検査に合格すれば、保険に加入できます。物件売却後、保証期間内に建物の基本構造部分に欠陥があった場合、新しい買主様に修補費等が支払われます。

保険契約の内容等

保険の対象となる住宅

新耐震基準等を満たす住宅

保険期間と保険金額
保険期間 住宅の引渡日から
5 年間、2年間または1年間
  • 引渡後に現場検査に適合した場合は適合日から開始します。
  • 引渡後リフォームタイプで着工前の現場検査に適合しない場合はリフォーム工事の完了確認日から開始します。
保険金額

1,000 万円または 500 万円

保険期間 5 年間の場合は 1,000 万円のみ選択できます。

保険の対象

住宅の基本構造部分の瑕疵が原因で事故が発生した場合に、修補等に必要となる費用を対象に保険金を支払います。
(★は戸単位タイプでは対象にできません。)

※表は左右にスクロールして確認することができます。

区分 保険事故 保険事故の具体的事象 担保期間
標準 構造耐力上主要な部分が
基本的な耐力性能を満たさない場合
  • 梁や床版のたわみ・傾斜
  • 基礎の不同沈下
保険
期間
に同じ
雨水の浸入を防止する部分が に同じ
基本的な防水性能を満たさない場合
  • 屋根からの雨水浸入(雨漏れ)
  • ベランダ・窓廻りからの雨水浸入(雨漏れ)
オプション 給排水管路が
通常有すべき性能または機能を満たさない場合
(共同住宅の取扱い等について下記参照)
  • 排水管路からの漏水
  • 汚水管の勾配不足による詰まり
同上
★給排水設備等の住宅設備の機能が失われた場合
  • 取付不良による電気設備の機能停止
  • 取付不良によるガス管の機能停止
同上
基本構造部分以外のリフォーム工事の実施部分が
社会通念上必要とされる性能を満たさない場合
  • トイレの取付不良による不具合
  • 施工不良によるクロス等の剥がれ
2 年間
または
1 年間

共同住宅における損害の取扱い

専有部分の損害は通常は付保部分に生じた損害のみ対象となりますが。、給排水管路の事故については「保険付保住戸以外の住戸に及んだ波及損害」を担保するための「他住戸波及損害型」の特約の用意があります。

共用部分 共用部分全体の損害が対象
(保険金の支払額は専有部分全体に対する付保部分の面積割合に応じた金額)
住戸等
(専有部分)
通常は付保部分に生じた損害のみ対象
給排水管路の事故に限り、階下や隣接する住戸に及んだ波及損害も対象とする特約あり
買主による直接請求

買主による直接請求

この保険の被保険者は検査会社ですが、次のような場合は買主が保険金を請求できます。

  • 事故の発生時に検査会社が倒産している場合
  • 事故の発生後、相当の期間を経過しても検査会社が修補等を行わない場合

保険の対象とすることができる住宅の基本構造部分等

基本構造部分 構造耐力上主要な部分 基礎、壁、柱、小屋組、筋交い、床版、梁等の、住宅の自重や積載荷重、外部からの圧力や地震等の振動を支える部分
雨水の浸入を防止する部分
  • 屋根外壁、および屋根と外壁の開口部に設ける戸や枠、建具
  • 雨水用の排水管のうち屋内等にある部分
給排水管路 住宅の敷地内に設置されている給水管、給湯管、排水管、汚水管
戸単位タイプでは付保住戸内に設置されている給排水管路等のうち、区分所有者が管理するものです。
住宅設備 住宅の敷地内に設置された次の設備
給排水設備 受水槽、揚水ポンプ、高置水槽、電気温水器、雑排水ポンプ、
湧水排水ポンプ、汚水ポンプ、ます
電気設備 変圧器、受配電盤、制御・監視盤、継電器盤、継電器(リレー)、
計器用変成器、開閉器(スイッチ)、碍子、碍管、保護装置、
支持フレーム、母線、配線、照明器具※、換気設備※
ガス設備 共用ガス管(ガスメーターは対象外)
※ 共同住宅では共用部分に設置されたものが対象です。

付保証明書の税の証明書類としての利用

築 20 年(耐火建築物は築 25 年)超の中古住宅の取得者が住宅ローン減税等の各種税制優遇措置を受けるには、耐震基準を満たしていることの証明書類の必要となりますが、この保険の付保証明書も証明書類に該当します。

建築確認日が新耐震以降であれば、現行の耐震基準への適合性の確認は原則として不要です。そのため、現行の耐震基準の施行前に建築確認を受けた新耐震住宅にとっては、耐震基準適合証明書と比べて利用のハードルが低くなっています。

保険付保証明書を税の証明書類として利用できる税制優遇措置は次のとおりです。

  • 住宅ローン減税、
  • 不動産取得税の軽減措置、
  • 住宅取得を対象とした贈与税の非課税措置の特例
  • 移転登記や抵当権設定登記に対する登録免許税の軽減措置

(注)取扱いの詳細は、所管の税務署にお問い合わせください。
(注)引渡後に現場検査に適合して保険に加入する場合は、保険加入時点で手続きが完了している優遇措置は受けることができない、取得時点で新耐震基準等を満たす住宅では利用できないなどの制約があります。

お支払いする保険金の範囲と一事故あたりの限度額
修補費用 原状復帰に要する直接修補費用
調査費用 事故の発生原因や修補範囲・方法を特定するための調査費用 修補費用の 10%(最低 10 万円)で上限金額は戸建住宅で 50 万円、共同住宅で 200 万円
仮住まい転居費用 住宅の居住者が補修工事のために余儀なくされた仮住まい・転居費用 50 万円/戸
その他 事故を解決するために必要な争訟費用や第三者に対する請求権の保全費用
支払保険金の計算式

支払対象となる修補費用等
-
免責金額(5万円)

調査費用

仮住まい・転居費用

※株式会社ハウスジーメンHPから転載

売主様のメリットとしては、購入希望者が税制の優遇が受けられることを条件に物件を選定しているケースが多い事から、購入希望者の数が増えることです。
また、建物の欠陥を心配している購入希望者に対しても保証があるのでアピールできます。

船橋市のHopeHomeは、住宅瑕疵担保責任保険法人株式会社ハウスジーメンに検査会社登録をしていますので、住宅かし(瑕疵)保険の検査も自社で行うことが可能です。